海南珠江控股股份有限公司关于深交所对公司2015年报问询函的回复
2017-10-21 02:07
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  贵部《关于对海南珠江控股股份有限公司的年报问询函》(公司部年报问询函[2016]第297号)已收悉,现回复如下:

  1.你公司净利润连续两年为负,扣除非经常性损益的净利润连续三年为负。请说明公司业绩对补助、股权转让收益等非经常性损益的依赖程度,并结合公司目前的经营、现金流量状况等量化分析对银行贷款等负债的偿债能力,并请结合主营业务情况分析公司的可持续经营能力,以及未来应对计划。

  回复:我公司2014年和2015年度连续净利润为负,公司作为传统的房地产开发企业从未得到补助。2014年和2015年业绩对股权转让收益有较大的依赖,如2015年公司出售西南证券股票获得投资收益约1.2亿元,为2015年度净利润的主要来源。

  2015年由于公司投资开发的美林青城项目三期仍在建设期和预售期,未能给上市公司贡献利润,属于房地产行业的周期性影响,公司2015年经营的旅游酒店业由于行业景气因素和折旧费用影响,仍然处于亏损期,物业管理行业属于民生行业,由于人工成本持续攀升,利润空间增长有限,基本处于盈亏平衡状态。近年来由于无法从银行获得低成本的经营资金,公司从信托机构和小额贷款公司融资,持续支付了较高成本的财务费用。

  从现金流的情况来看,由于美林青城项目三期部分房产于报告期内开始预售,现金流较上年较大幅度增加。但由于该项目前期从私募基金和银行融资,预售所得现金流已大部分用于贷款。而报告期内多笔贷款逾期未能,通过协商已获得展期,预计2016年公司偿债压力比较大。

  综上所述,2016年公司具有偿债能力。一是通过转让子公司三亚万嘉酒店公司100%股权获得资金来重庆信托的债务。国泰元鑫的债务已由美林青城项目三期的房产预售资金获得。

  (1)、加快完成美林青城项目三期的竣工验收和销售工作,争取在2016年10月底按期交付,并结转销售收入,预计2016年度可为上市公司贡献约8500万元的利润,2017年继续房产存量销售工作,将持续为上市公司提供利润。

  (2)、2016年上半年争取完成子公司三亚万嘉酒店管理有限公司股权公开挂牌转让,一方面获得资金以重庆信托和中行的债务以减少2016年度的财务费用支出,另一方面可将历年该子公司未分配利润约2亿元冲回(该数据尚未考虑实际转让价所涉及的投资收益等因素,具体数据以实际转让后核算为准),从而增加当期净利润和净资产。

  (3)、继续加强房地产主营业务的经营,公司通过收购承德东大房地产开发有限公司60%股权获得承德会龙山庄房地产开发项目的经营,该项目将于2016年销售房产结转收入为公司贡献约5000多万的净利润。随着项目的持续开发建设,未来三年将持续为上市公司贡献利润。

  (4)、继续寻求有效的资产处置方式,对于长期亏损的企业和前期投资项目进行业务调整或转让,一方面可获得资金以清偿债务,减少财务费用;另一方面因前期计提的资产减值准备可在资产处置完成后在公司合并报表层面冲回从而增加净利润和净资产。目前相关的资产处置方案已审批机关,等批准后可实施。

  (5)通过多种融资方式对原储备项目进行投资开发,为公司经营寻找新的经济增长点。公司目前的房地产项目储备包括落凌新民居项目,三亚管桩房地产项目、南田养老地产项目等,按照公司发展战略,未来将寻找适当的机会进行投资开发。

  2.本报告期末,你公司大额长期借款余额为7.44亿元,其中对重庆国际信托有限公司借款1.97亿元已于2016年4月28日到期,对国泰元鑫资产管理有限公司借款7605.17万元已于2016年3月15日到期;一年内到期的非流动负债余额为3.53亿元;应付利息余额为1.78亿元,其中对其他企业的应付利息为1.04亿元,委托贷款利息为1243.79万元;本报告期财务费用为1.23亿元,其中利息支出为1.03亿元,融资费用为1374万元。请你公司说明以下事项:

  (1)向银行以外的个人或机构借款的基本情况,包括但不限于出借方名称、上市公司是否与出借方存在关联关系、逐笔借款日期、金额、期限、利率和利息、履行的审议程序和临时信息披露义务,及是否符合本所《股票上市规则》第9.2条和第9.3条的。

  公司向重庆国际信托有限公司借款经第六届董事会第二十三次会议审议批准,并进行了临时披露,详见公司2012年9月27 日公告(公告编号:2012-042)。

  公司向个人吕耿英、邓颖、马笑楠、张华等借款是通过小额贷款公司海南助业投资有限公司融资形成,公司与吕耿英的借款有6笔,分别于2012年6月(1200万元)、2013年1月(300万)、2013年7月(900万元)、2013年9月16日(300万元)、2013年9月17日(1900万元)、2013年9月18日(500万元)签订的6份合同形成(期间归还了部分借款),利息费用由年利率13.2%/年和管理费16.8%/年构成,合同约定借款期限为1年。上述借款是根据第六届董事会第十六次会议审议批准的《关于公司2012年融资计划的议案》由公司经营层负责实施,详见公司2012年3月29日公告(公告编号:2012-006)。上述借款未单独履行审批程序,未进行临时披露。但已在2012年度报告中进行披露。展期事项已在历年的定期报告中有披露。

  公司与邓颖的借款是通过小额贷款公司海南助业投资有限公司融资形成、公司与邓颖的借款有2笔,分别于2012年6月(1500万元)、2013年1月(300万)签订的2份合同形成(其后归还了部分借款),利息费用由年利率13.2%/年和管理费16.8%/年构成,合同约定借款期限为1年。上述借款是根据第六届董事会第十六次会议审议批准的《关于公司2012年融资计划的议案》由公司经营层负责实施,详见公司2012年3月29日公告(公告编号:2012-006)。上述借款未单独履行审批程序,未进行临时披露。但已在2012年度报告中进行披露。

  公司与吕耿英、邓颖的上述借款到期后因公司资金紧张无法,吕耿英、邓颖分别将其部分债权或全部债权转让给马笑楠、张华,2015年又经由吕耿英、马笑楠、张华将债权分别转给了施序云、蒲丁、呙中丽、王晓宁、李明、温晓盛、英等人,公司判断该借款展期和债权转让事项不是新增借款,未单独履行审批程序,未进行临时披露。但已在历年定期报告中披露。目前因海南助业公司涉嫌非法吸存已被机关立案侦查,上述债务需等待机关审理完结后公司再履行还款义务。

  公司向自然人吴昊岩借款5000万元,年利率18%,本次借款未单独履行审批程序,未进行临时披露。但已在历年的定期报告中予以披露。

  公司向自然人借款1200万元,年利率12%,本次借款未单独履行审批程序,未进行临时披露。但已在历年的定期报告中予以披露。

  公司向上海霜晓投资管理中心(有限合伙)借款1600万元,年利率8.1%,本次借款未单独履行审批程序,未进行临时披露。但已在定期报告中予以披露。

  公司向海口鸿州滨海建设有限公司借款1000万元,年利率11%,本次借款未单独履行审批程序,未进行临时披露,但已在历年的定期报告中予以披露。

  公司向旭日昕然投资管理中心借款经第七届董事会第四次会议审议批准,并进行了临时披露,详见公司2013年12月20日公告(公告编号:2013-043)

  公司与武汉市青山区大中小额贷款有限公司、自然人、许扬帆、胡臣、岳晓峰、 亮 、胡楠、左志兴、周健勇的借款都是短期的三个月内的小额借款,并已按时。上述短期借款未单独履行审批程序,未进行临时披露,已在历年的定期报告中予以披露。

  大股东万发房地产开发有限责任公司和实际控制人市新兴房地产开发总公司自2004年起至2009年持续给我公司和子公司提供经营所需资金,表中借款总额是历年多笔小额借款累积合计数,其中大股东万发公司共计提供了18笔借款,历年累积借款余额156,497,912.90元;实际控制人新兴公司共计提供了61笔借款,历年累积借款余额78,525,000.00元,借款利率均按银行同期利率并随人民银行利率调整而调整,因公司经营资金多年来比较困难,上述借款本金从未归还,截止报告期公司尚未向大股东和实际控制人支付过历年利息。上述借款未单独履行审批程序,未进行临时披露。已在历年的定期报告(半年报、年报)中披露。

  上述借款人除了大股东万发房地产开发有限责任公司和实际控制人市新兴房地产开发总公司与本公司有关联关系外,其他借款人均与本公司无关联。

  (2)报告期内发生过的逾期未、截至目前逾期未债务的情况、履行的审议程序和临时信息披露义务,及是否符合本所《股票上市规则》第11.11.3条的。

  公司向重庆国际信托有限公司借款事项已经第六届董事会第二十三次会议审议批准,详见公司2012年9月27 日公告(公告编号:2012-042)。公司与表中所列自然人施序云、蒲丁等人的债务是自本公司与吕耿英、邓颖于2012年和2013年借款转让债权形成,上述借款未单独履行审批程序,未进行临时披露。已在定期报告中披露。

  报告期内发生的上述债务逾期情况,公司已及时披露了相关事项。详见公司于2015年9月30日《关于债务逾期未能的风险提示公告》(公告编号:2015-017)、2015年10月10日《关于重大债务展期的公告》(公告编号:2015-018)、2015年10月16日《关于债务逾期进展暨风险提示公告》(公告编号:2015-020)、2015年11月5日《关于债务逾期未能的风险提示公告》(公告编号:2015-024)、2016年4月2日《关于债务逾期未能的进展暨风险提示公告》(公告编号:2016-010)。披露事项符合《股票上市规则》第11.11.3条的。

  (3)一年内到期的非流动负债余额较大,说明公司的现金流现状及对债务和利息的计划。

  计划:公司董事会决定将所属三亚万嘉酒店管理有限公司股权和三栋别墅房产进行公开挂牌转让,以期获得资金重庆信托和中国银行椰树门支行借款,目前酒店的评估报告正在向市履行核准程序,预计6月中旬核准程序完成后即可在北交所挂牌,公司争取在2016年6月底前完成酒店的转让。

  其他银行借款公司将通过处置现有资产来。截止报告日公司已停牌进行重大资产重组,相关债务清偿亦可通过本次重组完成。

  (4)大额利息支出和偿债压力对公司生产经营活动的影响,并请结合第1问,进一步分析公司的持续经营能力。

  回复:关于公司持续经营的分析详见第1问的回复。截止报告日,公司大股东已着手对公司进行重大资产重组的筹划,预计通过本次重大资产重组可一次性解决债务问题,但由于重组方案尚未完成,公司后续业务调整和发展方向目前无法确定。

  3.本报告期末,你公司所有权或使用权受到的资产涉及固定资产、投资性房地产、无形资产和存货共计3.43亿元,占总资产的比例较高。请说明大额资产所有权或使用权受限对你公司生产经营活动的影响、相关事项是否存在诉讼纠纷,及你公司履行的审议程序和信息披露义务情况。

  从上表来看,我司受限资产都是经营用房产及少量的存量房,用以上资产的所有权抵押进行融资,对我司的生产经营活动无影响。

  上表序号1、4、7、8房产和土地目前抵押给中国银行椰树门支行(第一顺位抵押)和重庆国际信托有限公司(第二顺位抵押),作为公司和子公司向上述两家金融机构融资的抵押。抵押对三亚万嘉酒店管理有限公司的经营未产生影响。该事项已履行审批程序,并进行了临时披露,详见公司2009年7月29日《关于为全资子公司贷款提供的公告》(公告编号:2009-017)、2012年9月27日《关于融资借款的公告》(公告编号:2012-043)。

  上表序号5、6、9、10房产抵押给中国建设银行分行,用于子公司市珠江万嘉旅游发展集团向建行贷款1.1亿的抵押,抵押对该公司的经营没有影响,已履行审批程序并进行临时披露,详见公司于2011年11月11日《关于为全资子公司贷款提供的公告》(公告编号2011-027)。

  上表序号13、15、16、17房产和地下车位系公司向自然人吴昊岩借款5000万元提供抵押,本次借款抵押事项未单独履行审批程序,未进行临时披露,但已在定期报告中披露。所抵押房产和地下停车位可正常出租获得租赁收入,对子公司经营业绩不构成影响。因此公司未进行临时披露。

  上表序号为2、3、11、12、14号的房产是公司通过海南助业投资有限公司向自然人吕耿英、邓颖于2012年和2013年签订借款合同为总额6900万借款提供抵押,并办理了他项登记事项,后展期或将债权转让给施序云、蒲丁、呙中丽、王晓宁、李明、温晓盛、英等人的同时抵押房产相应变更为现有抵押权人。上述事项未单独履行审批程序,未进行临时披露,但已在定期报告中披露。目前由于海南助业被海口市以非法吸存存款立案,上述抵押房产同时被海口市和三亚市查封,目的是为了配合调查海南助业涉嫌非法吸存案件。目前公司正在积极向机构提供相关资料,公司上述借款行为没有违反相关的法律法规,债权债务关系清晰,被查封的房产为公司和子公司办公用房,查封不影响公司正常的办公使用。在机关调查审理结案前也不会发生因债务逾期可能导致债权人实施强制拍卖房产的事项。

  上表序号为2、3、11、12、14号的抵押房产被机关查封事项详见2016年4月2日《关于债务逾期未能的进展暨风险提示公告》(公告编号:2016-010)。

  4.本报告期,你公司对前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例为61.80%。请结合你公司业务特点、所处行业等说明该比例较高的原因,及公司防范原材料过度依赖风险的措施。

  我司主营业务为房地产开发,2015年我司的武汉“美林青城三期”项目正处于投资建设期,我司本期发生的采购款项主要是该项目发生的工程材料款和工程施工款,故我们认为本期前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例较高是正常的;以上供应商我们都是通过市场的招投标方式确定,过度性依赖的风险较低。

  5.本报告期,你公司销售营业利润率为-42.13%,请选取同行业上市公司,结合产品成本、期间费用、资产减值损失、公允价值变动损益、投资收益等项目占营业收入比重,分析销售营业利润率存在差异的情况,如公司产品价格(成本)明显与同行业公司相差较大,请公司说明原因并分析合。

  如上表所示,我司房地产开发的销售营业利润率为-1026.53%,,主要是因为我司的“美林青城三期”项目2015年正处于投资建设期,无法确认相关的收入和利润。但日常的人工、和固定资产的折旧等费用照常发生并较往年基本持平,再加上目前国家对房地产的调控融资难度增大,导致融资成本大幅增加;因此我司本期房地产板块的销售营业利润率与同行业本期具有稳定销售收入的企业无可比性。

  根据《中国物业管理行业分析报告》最新数据,物业管理行业的平均利润率在2%-3%之间,我公司物业管理服务板块的销售营业利润率为0.79%,较同行业偏低。原因在于我公司大部分物业管理面积集中在二、三线的中小城市,居民收入水平偏低,物业管理收费价格也较大中城市偏低得多,物业管理面积集中在旅游城市的海南省海口市和三亚市,近年来虽然我公司管理面积不断增加,但新增住宅物业多为候鸟型居住人群,物业收费呈季节性变化。物业属于劳动密集型的薄利行业,目前市场竞争激烈,劳动力成本和物料成本的大幅上涨,项目营运成本持续攀升,再加上我司大部分的物业管理项目为住宅类项目,导致了我司物业板块的销售营业利润率较同行业较低。

  旅游酒店服务的销售营业利润率为-92.93%,主要是因为我司的海林市雪乡万嘉戴斯度假酒店的经营季节性较强,一般经营季为当年的12月份至次年的3月份,其他的月份一直处于歇业状态,以及酒店自身的局限性,每年所获得的收入有限,但酒店的日工费用和费用无论是营业期还歇业期都必须照常支出,并且酒店前期投入较大,固定资产的折旧以及融资成本较高,因此我司旅游酒店服务的销售营业利润率与同行业无歇业期的常年经营的酒店无可比性。

  6.你公司销售费用占营业收入的比重本年为4.92%,上年为2.32%;管理费用占营业收入的比重本年为35.47%,上年为45.59%。请结合你公司的销售模式以及近三年的变化情况,说明销售费用增减变动幅度较大的原因;并结合管理费用的具体构成,分析管理费用占营业收入的比重较高的原因及合。

  答复:近三年的销售费用变化是随着房地产销售周期变化而变化的(详见下表)。

  我司本期的销售费用主要是二级子公司湖北珠江房地产开发有限公司为销售“美林青城三期”房产而产生的,“美林青城三期”项目2015年度已到达了预售条件并取得了相关的预售许可证。我司房地产项目的销售一直采用委托房地产销售代理中介代理销售的模式进行销售,本期我司支付了相关的房地产销售代理费用并计入了本期的销售费用,但“美林青城三期”项目2015年无法完成交房,无法确认相关的房产销售收入,故我司销售费用占营业收入的比重较往年有所增加。

  本期我司管理费用占营业收入比例较高主要是因为:本期我司房地产项目属于投资建设期,无法确认销售收入,酒店经营季节性较强,特别是海林市雪乡万嘉戴斯度假酒店一般经营季为当年的12月份至次年的3月份,其他的月份一直处于歇业状态,以及酒店自身的局限性,每年所获得的收入有限,较同行业本期我司的收入较少;但无论是房地产项目的投资建设期还是酒店的歇业期间,日工费用和费用都得照常支出,较往年基本持平;且我司的酒店经营管理和物业经营管理都属于劳动密集型行业,近年来劳动力成本和物料成本的大幅上涨,营运成本持续攀升,以及酒店旅游业前期固定资产投入较大,折旧费用高居不下,因此我们认为本期管理费用占营业收入比例较高是合理的。

  7.本报告期,你公司存货周转率为0.43,上年为0.68。报告期末存货余额为5.31亿元,其中对新民居项目因拆迁方案未达成而全额计提跌价准备1743.93万元。请你公司结合生产、销售模式变化、主要客户变更、产能扩张等方面情况,分析存货周转率大幅下降的原因及合,并进一步说明新民居项目的具体减值测试情况和计提依据,以及对其他存货项目开发状态及计提减值的充分性。请会计师出具专业意见。

  (1)关于存货周转率的下降。本报告期末,珠江控股存货的增加主要为湖北地产公司美林青城三期项目开发成本的增加,该项目尚未完工验收并交付使用,目前仍处于预售阶段。根据会计准则及公司收入确认政策判断,尚不符合销售收入确认的条件,同样无法结转存货确认销售成本。因此我们认为本年度存货周转率较上年度存货周转率有大幅度的下降是基于上述原因,是合理且符合会计准则的。

  (2)关于新民居项目因拆迁方案未达成而全额计提跌价准备。2010年,经公司董事会审议批准投资市鹿泉市“落凌新城”项目。2011年至2013上半年,项目公司先后完成了概念性规划并得到当地的高度认同,完成了该项目签约及新民居立项报建工作,完成了新民居项目周转用地、宅的调查摸底、拆迁补偿方案拟定工作。截至本报告期末,共投入了前期的土地开发成本、前期工程费、及其他间接费用等1,783.73万元。2015年拆迁方案尚未达成,鹿泉市按照规划调整由市转为区,导致该项目需要根据市总体规划重新安排。目前,公司正在积极协调。同时,由于该项目规模较大,需要大量启动资金,而目前公司资金状况非常紧张,短时间内也难以支持该项目启动。就目前情况而言,重启该项目的时间无法准确估计。因此我们认为对该项目前期投入的开发成本全额计提减值准备符合会计准则的。

  除上述存货外,其他存货构成主要为湖北地产公司在开发的美林青城项目以及珠江控股本部和上海地产公司已开发待售的房产车库等。湖北地产公司美林青城项目账面余额4.95亿元,预售情况乐观,预计于2016年完成交付,我们认为该存货项目不存在减值情况。珠江控股本部存货账面余额1650万元,目前已计提减值准备1167万元,账面价值为483万元、上海地产公司存货账面余额3622万元,目前已计提减值准备1005万元,账面价值为2617万元,我们认为珠江控股本部以及上海地产公司存货项目已充分计提了减值准备

  8.根据年度报告,你公司于2013年投资2000万元获取三亚珠江管桩有限公司80%的股权,相关投资行为本报告期开始实施。请说明交易标的最近一个年度主要财务数据、该项交易实施的必要性和交易价格公允性,并分析相关财务指标变化情况、主要资产变化情况以及公司目前生产经营状况。

  回复:三亚珠江管桩工厂位于三亚市海润,距离三亚动车站仅1公里,占地面积56亩,工厂于2006年开始建设,2007年投产,主要生产建筑用预应力管桩产品。由于工厂属于高耗能、高噪声污染产业,受到三亚市能源供应及各方面因素的制约,工厂在经营数年后已经处于严重亏损状态,2013年初停产,2013年8月我公司通过先期支付3000万元股权款用于该厂房拆迁、员工遣散和债务清偿等,并着手办理因历史原因一直未取得的厂房所在土地的使用权证, 2015年10月9日取得了该地块的土地使用权(土地权证面积37729.10平方米(计56.59亩),土地性质为工业用地,使用期50年至2055年)。在取得土地所有权证后我司按合同约定支付了2000万元的股权款,开始申请将工业用地变更为商品开发用地。由于三亚管桩公司的股东华地控股为境外企业,股权变更过户还经海南省商业厅审批,目前审批仍未完成。等相关手续完成后,公司将着手办理股权过户手续。因此本报告期未将在三亚管桩合并报表。

  在三亚市最近公布的城市建设规划中,该地区属于市中心商业地带,现在已经建成了三亚市区最大的家私城,最大的机动车交易中心及数家物流集散公司,土地地理十分优越,是三亚城区内十分珍贵的可供于商品房开发的用地。最近三年该地区竞拍的商业开发用地的价格,每亩土地最低的至少400万元。如果该公司土地改性成功,其土地的潜在价值至少在2.2亿元以上。因此公司经营层认为以5000万获得项目公司80%股权的方式获得该土地的开发权,预计开发房地产项目将为公司带来可观的收益。

  截止2015年12月31日标的公司三亚珠江管桩公司的账面总资产3273万元,总负债7443万元(上述资产为土地未经评估的资产)。因标的公司目前已停产,土地上厂房及其他建筑物为拆除完毕,其财务指标和生产经营变化不会影响公司对项目的开发建设。目前该土地作为公司项目储备,公司正在积极进行土地变性的准备工作。由于目前三亚市规划部门对该地区的总体规划尚未出台,等控规指标出台后,我公司即可申报项目规划事宜。

  9.本报告期末,你公司对子公司实际余额为2.21亿元,占你公司净资产比例较高。请说明截至目前子公司的偿债能力、涉及债务的到期日,并对你公司是否需承担责任做出合理预估,如需,请进行风险提示。

  回复:报告期内我公司目前对外提供的全部为对控股子公司进行的经营贷款。详见下表:

  上述提供的借款主要为中长期贷款,万嘉旅游投资发展集团和三亚万嘉酒店管理有限公司可通过其正常经营收入支付利息。由于上述子公司的借款同时提供了子公司的相关房产和设备作抵押,根据经营层的分析,子公司用以抵押的房产估值足以覆盖其债务总额(详见下表),债务到期后子公司首先可采取处置抵押房产债务,本公司需实现责任的风险预计较小。

  10.本报告期末,你公司其他应收款余额为2.56亿元,其中对众和投资有限公司应收款余额为1亿元,对康泰兴业投资有限公司应收项目合作款余额为1.03亿元,账龄为3-5年。说明该等项目截至目前的立项和生产线建设工作的实际开展情况、你公司拟获取项目的股权比例、预计获取投资份额或收回投资的时间,并说明减值测试过程及采取账龄法计提坏账准备而未采用个别分析法的原因(如适用)。

  答复: 2011年1 月我公司与众和投资有限公司合作投资建设“木林镇铁专用线及煤炭批发市场建设项目”。项目计划由众和公司取得项目用地后即合作建设煤炭储运、自营煤炭销售、扩建现有自备线铁及建设水煤浆和生物型煤示范生产线日,市顺义区人民正式向众和投资公司颁发了土地证及房产证。2013年由于对煤炭行业的治理整顿和关停并转一些高污染企业,本项目未能按预定计划取得煤炭经营许可证,从而相关的立项和生产线建设工作无法按原计划进行。经与合作方协商,我公司自2013年起陆续收回前期用于煤炭贸易、水煤浆生产线建设的投资,报告期内累计已收回投资本金7000万元。2016年4月25日,公司第七届董事会第二十四次会议审议通过了《关于终止并收回木林镇煤炭物流项目投资暨收购东大公司股权的议案》,公司将收回该项目的全部投资,众和公司将其从自然人李育强处获得的持有的承德东大房地产开发有限责任公司60%股权转让给本公司,交易对价3000万元用以抵减众和公司应退回本公司前期投资合作建设木林镇铁专用线及煤炭批发市场建设项目的投资款。其余投资款将在2016年底前收回。

  我公司与康泰兴业投资公司于2011 年7 月开始合作开发郧西地区铁矿项目,我公司先后投资共计1.03亿元,康泰兴业投资7000万元,双方按照协议约定将上述铁矿资源置入项目公司,公司占股40%,因为有采矿权溢价康泰兴业占股60%。双方通过直接或间接持有上述铁矿资源矿业权所有人的股权的方式合作开发、销售上述铁矿资源,共享投资收益。2011年7月开始进行生产线和新建工作,并相继完成了两个矿区的详查工作和生产线年起国内铁精粉价格持续走低,公司暂时放缓投资进度。考虑到国内铁矿石市场可能持续走低的影响,公司拟向第三方合理溢价转让以尽早收回投资本金和收益,目前方案已大股东和实际控制人,待批准后即可实施。

  减值测试情况:我司对于单项金额重大的应收款项单独进行减值测试,按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备,单独测试未发生减值的应收款项,将其归入风险组合计提坏账准备。本报告期末,对上述两家债务人进行函证并已得到回函确认。2015年,我司拟将康泰兴业投资有限公司应收项目合作项目向第三方合理溢价转让以尽早收回投资本金和收益,目前方案已大股东和实际控制人,待批准后即可实施。拟将众和投资有限公司合作项目协商以其持有的承德会龙山庄房地产项目开发商东大公司的股权置换债权的方式收回全部投资(截止报告日方案已实施)。鉴于此,出于谨慎性原则,我司依然保留原有方式在账龄风险组合中计算减值准备。本期上述两项债权共计提坏账准备2004万元,累计已计提坏账准备5242万。

  11.本报告期末,你公司预收账款余额为4.28亿元,其中房产预收款余额为3.93亿元,报告期内计入费用的土地为15.94万元。请结合你公司收入确认政策,说明预收款是否符合结转收入的条件,并请结合当地税收政策,说明土地的计缴和核算情况及是否符合配比原则。请会计师出具专业意见。

  (1)公司房地产销售收入确认政策为:在房产完工并验收合格,签订了销售合同,取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知,无正当理由接收的,于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。截至本报告期末,湖北地产公司美林青城三期项目还在建设中,尚未达到交付使用的条件,仍处于预售阶段。我们认为公司将其在预收账款核算符合会计准则的。

  (2)关于本期计入费用的土地计缴和核算情况:本期计入费用的土地涉及子公司湖北地产公司和上海地产公司。湖北地产公司本期销售美林青城二期的一套现房,面积为88㎡,销售收入为104万元。美林青城二期的可扣除成本为6044.22元/㎡ ,销售税金及附加为58240元,印花税为520元,合计可扣除成本总计为590642.56元。增值额为449357.44元,增值率为76.07%,应缴纳的土地为150210.87元。上海地产公司本期销售三个车位,销售收入为46万元,土地率为2%(当地税务机构核定),应缴纳的土地为9200元。以上涉及的土地合计为15.94万元。我们认为上述所售资产均已实际交付使用,风险报酬均已转移,符合会计准则中对收入的确认条件,且土地的计缴核算符合配比原则。

  12.本报告期末,你公司其他应付款余额为5.61亿元,涉及借款为4.21亿元、供应商欠款为185.43万元、预收武汉中森华世纪房地产开发有限公司土地转让款为4300万元,上年末其他应付款余额为7.80亿元。请说明供应商欠款、预收土地转让款计入其他应付款的原因及合规性、其他应付款余额较大的原因及相关项目是否仍符合负债计量的条件。请会计师出具专业意见。

  (1)关于其他应付款余额较大的原因:截至报告期末,其他应付款中包含与向大股东和个人的借款4.21亿元、物业代收款项5315万元、土地转让款4300万元、预提费用557万元、装修质量金和维修基金1137万元、供应商欠款185万元、房屋认筹金277万元、员工风险金114万元,水电周转金451万元、其他1731万元。其中借款包括:最终控制方新兴房地产总公司1.57亿元、大股东万发房地产7853万元、其他个人借款合计5261万元等。上述款项均符合负债计量的确认条件,我们认为列入其他应付款核算符合会计准则。

  (2)关于供应商欠款列报的合规性。本报告期末,供应商欠款包括:珠江装饰有限公司102.15万元、施工单位材料款44.99万元、中建八局26.10万元、海南万通船务公司3.35万元、其他供应商8.84万元。上述款项全部为供应商的往来款,我们认为列入其他应付款核算符合会计准则。

  (3)关于预收武汉中森华世纪房地产开发有限公司土地转让款转为其他应付款的原因:2013年11月28日湖北地产公司与武汉中森华世纪房地产开发有限公司、武汉市洪山区人民和平街徐东村村民委员会签订协议,即公司将受让的原武汉纺织机械厂土地约8942平方米和原武昌纺机小学土地约5068平方米转让给武汉中森华世纪房地产开发有限公司,转让价款6900万元。转让协议约定转让款应于2015年1月9日前支付完毕,如对方不能按时支付,协议可不生效。截至本报告期末,公司共计收到土地转让款4300万元。鉴于该协议未能按约履行,对于该协议的后续执行情况存在不确定性,且该土地所有权仍然在公司名下,我们认为暂时将该款项列入其他应付款核算符合会计准则。

  13.本报告期末,你公司其他综合收益本年末为0,上年末为1.25亿元。请说明该会计科目涉及的具体事项、具体会计处理过程及合规性。请会计师出具专业意见。

  会计师专业意见答复:公司上年涉及的其他综合收益为可供出售金融资产-西南证券股票的公允价值调整,本期将该可供出售金融资产-西南证券股票全部出售,因此,将其全部从其他综合收入转入当期投资收益。该处理过程准确合规。

  14.本报告期,你公司资产减值损失为5151万元,其中坏账损失为3307.39万元,涉及对多项应收款单项计提损失。请说明具体的计提依据及合规性,以及履行的审议程序和信息披露义务。

  答复:我司坏账损失是根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。本期计提的坏账准备3307.39万元,主要是由子公司公司预付账款坏账损失705万(单项认定),以及公司本部的其他应收款坏账损失2435万(按账龄分析法计提)构成。

  2010年,经公司董事会审议批准投资市鹿泉市“落凌新城”项目。2011年至2013上半年,项目公司先后完成了概念性规划并得到当地的高度认同,完成了该项目签约及新民居立项报建工作,完成了新民居项目周转用地、宅的调查摸底、拆迁补偿方案拟定工作。截至2015年12年31日,预付了工程款等705万,2015年,鹿泉市按照规划调整由市转为区,导致该项目需要根据市总体规划重新安排。目前,公司正在积极协调。同时,由于该项目规模较大,需要大量启动资金,而目前公司资金状况非常紧张,短时间内也难以支持该项目启动。就目前情况看,重启该项目的时间无法准确估计,预付的款项也难以收回,我们认为应对该预付款项单项认定全额计提减值准备。

  2015年,我司拟将康泰兴业投资有限公司应收项目合作项目向第三方合理溢价转让以尽早收回投资本金和收益,目前方案已大股东和实际控制人,待批准后即可实施。拟将众和投资有限公司合作项目协商以其持有的承德会龙山庄房地产项目开发商东大公司的股权置换债权的方式收回全部投资,该方案已于2016年4月25日获得董事会批准实施。公司与新加坡华地控股有限公司(以下简称“新加坡华地”)于2013年5月、8月签订协议,拟合作开发新加坡华地子公司三亚珠江管桩有限公司所有的三亚市荔枝沟工业园区海润20号地块,本公司已支付5000万元拟受让新加坡华地持有的项目公司80%股权。2015年6月,已经取得该项目地块的土地使用权证。目前,正在协商办理股权过户手续。综上所述,出于谨慎性原则,我们认为对上述三项其他应收款按照账龄分析法计提坏账准备是合理的,本期上述三项债权共计提坏账准备2435万元。

  上述减值准备计提事项是公司财务部按照公司《计提资产减值准备和损失处理的内部控制制度》以及相关会计准则处理事项,经公司财务负责人认可报公司经营层批准,经会计师事务所审计核准,在年度报告中说明,由董事会和股东大会审议年度报告获得批准。具体披露详见公司《2015年度报告》(公告于2016年4月23日)。

  15.本报告期末,你公司预付款项中对海口鸿洲滨海建设有限公司预付5000万元,账龄为5年以上。截至2015年12月31日,该项目第二次规划公示已经通过,目前建设方案设计正在进行中,预计2016年年底可开工建设。说明该预付款项账龄较长的具体原因、款项支付进度是否与工程进度相符、交易对手方及标的是否与上市公司存在关联关系,以及该款项的减值测试情况。

  答复:该预付款项账龄较长的具体原因是:公司于2010年与海口鸿洲置业发展有限公司(以下简称“鸿洲公司”)签订土地转让协议,将公司龙珠三期项目土地转让给鸿洲公司开发建设。由于该项目用地当时面临被海口市以长期闲置为由拟无偿收回,土地转让价格无法抬高的情况下,双方协商同意该项目建成后我公司可以原转让土地价款购买1.5万平方米的写字楼房产,以房产的未来收益来弥补当时地价的偏低的亏损。但条件是须于土地转让同时预付1.5万平方米房产的部分款项5000万元作为未来实现收益的。后由于宏观调控和有关政策等原因,鸿洲公司未能按预期全面开工建设。直到2015年5月4日第二次规划公示通过,建设要点也已确定,现正在建筑方案设计过程中,预计2016年年底可开工建设。该预付款支付进度与工程进度不相符合是由于 上述特殊原因造成的。

  该项目的规划设计经历种种反复,2015年规划公示后,该项目如能在2016年底开工建设,则公司即可于2018年实现合同权益,获得15000平方米的商业房产,其市场估值保守约在1.5亿元。鉴于此,我们认为该款项暂不涉及减值情况。

  交易对方海口鸿洲公司及其股东等与本公司均不存在关联关系,标的土地和项目建设在公司转让土地后也不存在任何关联关系。

  16.请你公司核查分季度主要财务指标中第四季度的信息披露是否存在差错,若第四季度未实现收入,请说明原因及对你公司的影响。

  上表中由于我司工作人员的理解错误,误将数据的统计口径理解为:第一季度2015年1-3月、第二季度2015年1-6月、第三季度2015年7-9月、第四季度2015年1-12月。

  更正后的数据的统计口径为:第一季度2015年1-3月、第二季度2015年4-6月、第三季度2015年7-9月、第四季度2015年10-12月。

  前有安邦举牌民生银行,后有宝能举牌万科企业,这些案例一而再再二三告诉我们,股权分散的优质资产(一定要是民营啊,国企有主管单位,有党委,你搞不定),尤其是市值较大的金融地产,是大资本追逐的目标。

  各地从土地出让金上获得收入,炒高地价房价,先买入的或者炒房地居民成了中产阶层,相当多的中产家庭不是投资兴办实业形成的;炒地炒房利润高,搞实体经济利润低,甚至亏损,高地价和高房价实际上是摧毁中国制造业的一个重要方面。

  英国脱欧将终结伦敦作为欧洲金融中心的地位——欧盟已明确表示,英国脱离欧盟单一市场将终结伦敦在欧盟经营金融业务的自动。这些事实,足以令全球金融市场陷入混乱。

  楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。

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